Kasus Hukum Sewa Menyewa
“Sewa-menyewa ialah suatu
perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang,
selama waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh
pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.”
Mencermati pertanyaan Anda, hal mana Anda menyatakan bahwa anda “mengoperkan sisa kontrakan selama 3 tahun kepada pihak ketiga.”. Selanjutnya, di awal pertanyaan, Anda juga menyatakan bahwa Anda “mengontrak sebuah ruang usaha selama 5 tahun dengan harga Rp100 juta.”,
yang dapat diartikan bahwa Anda sudah membayar lunas sewa ruang usaha
tersebut untuk jangka waktu 5 tahun, serta adanya kesepakatan pembayaran
sisa sewa antara Anda dengan pihak ketiga sebagai penyewa yang baru,
senilai Rp150 juta.
Secara hukum, ada perbedaan mendasar antara “mengulang-sewakan” dan “melepaskan sewa”. Menurut Prof. R Subekti, S.H. dalam bukunya Aneka Perjanjian, pada hal. 46, perbedaan kedua perbuatan tersebut adalah sebagai berikut:
“Dalam hal “mengulang-sewakan”, si penyewa barang bertindak
sendiri sebagai pihak dalam suatu perjanjian sewa-menyewa kedua yang
diadakan olehnya dengan seorang pihak ketiga, sedangkan dalam hal “melepaskan sewanya”
ia mengundurkan diri sebagai penyewa dan menyuruh seorang pihak ketiga
untuk menggantikan dirinya sebagai penyewa, sehingga pihak ketiga
tersebut berhadapan sendiri dengan pihak yang menyewakan.”
Berdasarkan
fakta-fakta yang ada dan sesuai dengan apa yang kami uraikan di atas,
maka sejauh ini kami berasumsi bahwa perbuatan yang Anda lakukan adalah
“mengulang-sewakan” (bukan “mengoperkan sisa kontrakan” atau “melepaskan
sewa”) ruang usaha tersebut kepada pihak ketiga.
“Mengulang-sewakan” barang atau objek yang disewakan telah diatur dalam Pasal 1559 KUH Perdata. “Mengulang-sewakan” adalah suatu perbuatan yang dilarang secara hukum, kecuali jika diperjanjikan dengan tegas dalam perjanjian sewa sebelumnya dengan pemilik asal.
Menjawab
pertanyaan Anda, maka sepanjang telah diketahui dan mendapatkan
persetujuan dari pemilik asal, Anda dapat “mengulang-sewakan” ruang
usaha tersebut kepada pihak ketiga, termasuk di dalamnya membuat
kesepakatan dengan penyewa yang baru tersebut mengenai harga sewa yang
Anda kenakan kepada pihak ketiga tersebut. Hal ini sesuai dengan asas
kebebasan berkontrak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1338 KUH Perdata (Pacta Sun Servanda).
Mengenai
apakah Pemilik Asal memiliki hak atas keuntungan yang Anda peroleh,
maka menurut pendapat saya, Pemilik Asal tersebut tidak berhak atas
keuntungan yang Anda peroleh dari perbuatan “mengulang-sewakan” ruang
usaha tersebut yang sudah menjadi kesepakatan yang lain dengan pihak
ketiga. Adapun argumentasi hukum dari pendapat saya tersebut di atas
adalah mengacu pada Pasal 1340 KUH Perdata, yang berbunyi:
“Suatu perjanjian hanya
berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya, suatu perjanjian tidak dapat
membawa rugi kepada pihak-pihak ketiga; tak dapat pihak-pihak ketiga
mendapat manfaat karenanya…..”
Demikian jawaban saya. Semoga bermanfaat dan memberikan pencerahan untuk Anda.
Dasar hukum:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 No. 23)
